1

Тема: Покупка недвижимости в Австрии. Теория и практика

Друзья, может быть, кто-нибудь сможет пролить свет вот на такой вопрос. Речь про покупку квартиры (Вена, вторичка, если это важно). Слышала от знакомых, которые уже прошли через поиск и покупку жилья, что "по объявлениям квартиру вообще не найдешь, надо иметь личного агента, который найдет хорошую квартиру "по своим каналам". Вопрос - это действительно так? Во-первых, в чем вообще смысл НЕ вывешивать квартиру на сайтах с объявлениями? А во-вторых, каким образом можно попасть в этот "параллельный мир"?

Еще одной знакомой искал квартиру агент. Ну так он просто ей предлагал квартиры с тех же сайтов известных, где основная масса объявлений размещается. Просто ездил сам на просмотры, выяснял детали, потом обсуждал это с потенциальными покупателями. Никаких "секретных" квартир он ей не предлагал..

2

Re: Покупка недвижимости в Австрии. Теория и практика

Истина где-то посередине. Некоторые принципиально не выставляют объясления сами, а отдают квартиру агенту, несмотря на нехилые комиссионные практически "ни за что". Отчасти самим некогда продажей заниматься, отчасти не могут (какая-нибудь бабушка полуживая), отчасти боятся. А иногда и все вместе.

Секретных квартир нет, просто иногда у агентов есть список "интересующихся", вот тогда он квартиру, которая ему подвернулась, предлагает сначала им, а в свободный доступ не размещает. Но это в теории.

Вы можете и сами искать, и через нескольких агентов. Если сильно повезет, наткнетесь на квартиру, которая продается напрямую. Только будьте готовы к тому, что поиск займет далеко не один месяц. А после просмотра десятой-двадцатой квартиры хочется уже на все плюнуть. Зато начинаешь разбираться.

3

Re: Покупка недвижимости в Австрии. Теория и практика

volcano, спасибо за ответ!
Я не уточнила, что без комиссии мы и не рассчитываем купить (та которая 3%+20%Ust. Maklerprovision), это должно колоссально повезти, чтобы напрямую купить. От комиссии скорее всего никуда не деться, так что не об том речь.
В пассивном режиме просматриваю объявления уже как раз около полугода. Не то чтобы вариантов вообще нет, но как-то скудненько, учитывая, что у нас довольно жесткие критерии по местоположению/кол-ву комнат (дети, дети...) и т.д. В сухом остатке одни "компромиссы", причем даже если еще сверху 200К накинуть на цену (которые в реале мы не можем накинуть конечно), все равно мало чего выпадает. Вот и подумала - может, не там ищу?

4

Re: Покупка недвижимости в Австрии. Теория и практика

> будьте готовы к тому, что поиск займет далеко не один месяц. А после просмотра десятой-двадцатой квартиры хочется уже на все плюнуть

volcano, дочь с зятем искали жильё где-то полтора года. С маклером!
Действительно - надоело и на всё плюнули, решили жить как есть.
И тут же нашёлся уютный домик по адекватной цене  tongue

Девушка, мой бетройер в банке, тоже больше года искали с женихом жильё. Плюнули.
Решили купить участок и строиться лет так через 10.
На прошлой неделе спросила - оказывается нашли таки квартиру, когда уже особо и не искали  cool

5

Re: Покупка недвижимости в Австрии. Теория и практика

венка, вы правы, процесс долгий и нудный и совсем не такой романтичный, каким его себе многие в начале представляют

> подумала - может, не там ищу?

Aria Все может быть. Может не те ресурсы просматриваете? (willhaben, immodirekt) там можно задать, чтобы новые объявления по вашим параметрам сами на почту приходили.
Или может быть не в том районе ищите?
Помимо этого, новые квартиры, которые строятся, чаще всего на расчитаны на большое (больше двух) количество детей, сплошь открытые планировки и комнаты по 30-40-50 метров... Квартира большая, 120 метров, а всего три комнаты - толку никакого, либо для бездетных, либо для богатых пенсионеров. Еще что мне в Вене не нравится, это квартиры, в свое время нарезанные из одной огромной. То кухня прямо на входе, то коридор 15 метров длиной, то в туалет через спальню надо идти...

Вообще я бы сказал - нужно хотя бы раз в две неделю-две смотреть квартиру, после этого начинаешь понимать что к чему и за сколько... А в конечном счете любое приобретение - компромисс.

6

Re: Покупка недвижимости в Австрии. Теория и практика

Я вот тоже домик присматриваю. Но пока хорошего варианта не нашел.

7

Re: Покупка недвижимости в Австрии. Теория и практика

Спасибо всем за советы.
Ищем вроде там где надо - на всех сайтах объявления более-менее повторяются, так что вряд ли мы упускаем какие-то варианты, которые "на виду". Разве что действительно агенты придерживают какие-то квартиры "для своих".

Хочется продолжить тему и поговорить о ценообразующих факторах. Цены на вторичку в Вене начинаются примерно от 1500€ за квадратный метр, верхнюю границу пока видела около 30.000€ за кв.м, хотя думаю, это не предел big_smile

Поделитесь вашими соображениями, на что нужно обратить внимание, если заинтересовавшая квартира вдруг оказалась еще и выгодной по цене. Как говорится - "а в чем подвох?"
На данный момент у меня сложился список возможных причин, почему квартира вдруг "кажется" слишком дешевой

Итак, причиной относительно низкой цены за квадратный метр может быть (помимо таких очевидных факторов, как район,инфраструктура, транспортная доступность и пр.):
1. Затрудненный подход/подъезд к дому(квартире). Например, ведущая к дому лестница(а как в гололед? а как подъедут скорая/пожарные?). Как вариант, отсутствие в доме лифта. Одним словом - "nicht barrierefrei".
2. Грядущее ухудшение качества жизни в окрестностях дома - запланированная стройка, дорожная развязка и т.д.
3. Напряженка с парковочными местами.
4. Дорогая коммуналка (Betriebskosten) и/или отчисления в фонд кап.ремонта (Reparaturrücklage).
5. Неэффективный класс энергоснабжения, отсюда высокая плата за отопление.
6. Плохая шумоизоляция (хотя как это проверить до покупки, если не быть знакомым с жителями дома?)
7. Малое количество дневного света в комнатах.
8. Отсутствие балкона/лоджии. Как я заметила, такие квартиры обычно доступнее по цене, чем аналогичные с балконом.
9. Окна выходят на проезжую улицу (круглосуточный шум от машин).

У кого есть еще что добавить к данному списку? smile Делитесь опытом!

Дополнение к пункту 9: "...или просто некрасивый вид из окон".

8

Re: Покупка недвижимости в Австрии. Теория и практика

> на что нужно обратить внимание, если заинтересовавшая квартира вдруг оказалась еще и выгодной по цене. Как говорится - "а в чем подвох?"

... дочь с зятем брали частного баумайстера (им посоветовали), он эти "подводные камни" на раз-два находил

9

Re: Покупка недвижимости в Австрии. Теория и практика

венка, это да, обязательно нужен знающий человек, который вместе посмотрит квартиру. Но хочется и самим что-то понимать, чтобы заранее отсекать критические косяки и приводить "спеца" только туда, где не очень понятна ситуация.

А контактами баумайстера не поделитесь? У нас пока такого человека на примете нет. Или он не в Вене?

10

Re: Покупка недвижимости в Австрии. Теория и практика

> Или он не в Вене?

Aria, не в Вене.

***

> это да, обязательно нужен знающий человек, который вместе посмотрит квартиру

... да, при покупке квартиры заключение баумайстера освободит вас от неприятностей в будущем.

11

Re: Покупка недвижимости в Австрии. Теория и практика

Прошел это посути с нуля) Ничего сложного в этом нету. По времени длилось месяц с хвостиком, потому что мы Австрии еще были новыми пасажирами, пока пробили где-что-как! Но нам это делало проблем, вопрос решали через нотариуса, деньги вложили на нотарский депозит и поехали отдыхать... через месяц приехали и все ока) Может и стоит денег нотариус, но поверьте это того стоит... здесь тоже лохотрона на рынке недвижемости хватает!

12

Re: Покупка недвижимости в Австрии. Теория и практика

А где и как такого специалиста искать?

13

Re: Покупка недвижимости в Австрии. Теория и практика

> Может и стоит денег нотариус, но поверьте это того стоит

... нотариус при покупке жилья ОБЯЗАТЕЛЕН, а вот заключение от баумайстера - нет.

14

Re: Покупка недвижимости в Австрии. Теория и практика

MAG, я ничего не поняла из вашего сообщения. Нотариус для составления/проверки договора купли-продажи и проведения сделки - фигура обязательная. Никто не будет спрашивать, хочешь ты платить за него деньги или нет.
Но нотариус (юрист) разве ответит на вопрос "а какова реальная цена этого объекта недвижимости?". По-моему, нет, это не его дело.
Поправьте, ошибаюсь.
Вопрос, где искать баумайстера, остается в силе.

15

Re: Покупка недвижимости в Австрии. Теория и практика

> А где и как такого специалиста искать?

Aria,  какого? Нотариуса или баумайстера?

> Вопрос, где искать баумайстера, остается в силе

... cпрошу у дочери.

16

Re: Покупка недвижимости в Австрии. Теория и практика

Баумайстера сначала.
Нотариусы на примете есть парочка (проводили сделки у знакомых), так что в первую очередь к ним обращусь, но если с ними по каким-то причинам не сложится - то буду спрашивать здесь.

17

Re: Покупка недвижимости в Австрии. Теория и практика

А каков смысл оценки?! Оценка главное для вас хотите покупать, покупайте а нет и суда нет... Спрос диктует предложение, может стоить меньше рыночной, а соседи цигане))) Может быть выше.... это все индивидуально)))

18

Re: Покупка недвижимости в Австрии. Теория и практика

> Баумайстера сначала

Aria, забейте в гугель *baumeister gerichtl beeidete*. Но сначала поспрашивайте друзей-знакомых, может у кого есть знакомый баумайстер, который будет оценивать частным образом и лишь при покупке составит экспертизу.

Баумайстер съэкономит вам кучу времени - с первого же визита за один лишь час осмотра назовёт реальную стоимость объекта.

PS

Экспертиза стоит около 1000 евро; за осмотр он брал "частным образом" по-моему сотню, но оно того стОило.

> А каков смысл оценки?!

MAG, ну например, оценит теплоизоляцию на крыше Dachgeschosswohnung  wink   tongue   cool

... и многое другое, то что вы (непрофессионал) никогда не увидите  wink

19

Re: Покупка недвижимости в Австрии. Теория и практика

Вопрос скорее даже не в том, насколько цена объекта адекватна, а в том, что действительно могут быть скрытые проблемы, и вероятно, с некоторыми из них не захочешь иметь дела, будь даже цена в полтора раза занижена. И с другой стороны, возможно, на какие-то косяки можно закрыть глаза, при наличии других преимуществ именно данной квартиры для данного конкретного покупателя.

20

Re: Покупка недвижимости в Австрии. Теория и практика

> Вопрос скорее даже не в том, насколько цена объекта адекватна, а в том, что действительно могут быть скрытые проблемы

... именно так. Первый объект дочь с зятем хотели "брать не глядя", но баумайстрер сказал, во что обойдётся им это жильё (было построено с грубейшими нарушениями).

И даже сказал маклеру, который присутствовал при осмотре - для вас это может иметь последствия.
И что?  Через пару недель объект "ушёл", нашёл таки своего лоха.